這些高校教職工住房改革工作基本完成，原有的福利住房分配制度已逐步被貨幣化取代，大多數公有住房已出售給原住戶。同時，各高校為保證人才引進的需要仍保留一部分周轉用房，以供在相當一段時間內不能辦理產權過戶的教師使用，因此，出現了在同一家屬社區存在住宅產權多元化問題。面對這種情況，采用原有房產行政管理的辦法就不能適應形勢需要。另外，擁有產權的業主對住房提出了更高的要求，追求舒適、優美、文明、安全的居住環境和生活條件，并且原有的行政管理方法對業主裝修行為缺乏相應的辦法和管理手段，所以需要一種新的管理模式來適應這種變化。

一、高校家屬物業管理方式現狀

在高校后勤社會化的改革過程中，后勤部門的體制、管理內容都發生了很大的變化。學校大多將房屋的管理、分配、出售、建設、計劃等行政職能歸到后勤處(部)，物業管理、水電暖維修、運行、綠化保潔等服務職能歸后勤集團(產業實體)。原來的后勤部門一分為二，形成了內部的甲乙方關系，為下一步物業管理社會化奠定了基礎。同時，原來的家屬物業能否繼續接手家屬住宅小區的管理就成為變數。改革過程中就出現了幾種情況：一種是完全社會型，后勤處通過社會招標，引進社會專業物業管理公司，對高校家屬住宅小區的管理�；�本上是照搬社會通常模式的管理方式，包括成立業主委員會，收物業管理費、住戶的維修實行有償服務等等;二種是漸進轉型的，后勤集團成立了家屬住宅物業管理部，但不是獨立法人企業，模仿社會物業管理企業運行管理，學校后勤處(甲方)與后勤集團(乙方)簽訂服務協議，劃撥管理費。三種是停滯不前型，維持原有的管理方式，不存在物業市場競爭的環境。

以上三種方式，三種方式明顯不符合社會進步的需要，是不足取的。那如何在完全社會型和漸進轉型之間選擇，需要對高校家屬物業管理的難點進行分析后才能確定。

二、 高校家屬物業管理難點及管理方式的選擇

、高校家屬住宅小區一般都毗鄰學校，伴隨校園的建設分批而建，房屋代跨度較大。住宅形式從房到多層、高層，各式各樣，大多數房屋陳舊，配套設施設備老化，工程資料缺乏，管理維護的難度大，成本高。

、由于歷史原因，住戶私搭亂建、亂堆亂放情況普遍;房前房后圈占綠地，隨意種植;防護欄安裝多缺乏管理規范，式樣五花八門;利用住宅開店經商，大多無照經營，秩序混亂，且店主在學校背景錯綜復雜，這些社區秩序問題對物業公司來說規范難度很大。

、一個高校就是一個小社會，不僅有教師還有一大批從事后勤服務的工人，大批的高級知識分子和普通工人住在一個社區，他們的個人素質、生活慣和對環境、服務的需求是有較大差別的，甚至是相矛盾的。

、高校家屬物業管理突出社會效益，忽視經濟效益。居民常常把合理與不合理意見直接就反映到學校領導，通過領導給物業公司施加壓力。校方以“大激”的姿態干預物業公司的工作，遇到矛盾，常常以穩定的名義要求物業公司妥協讓步。長此以往使物業公司利益受到損失，對違章管理也缺乏力度。

、長期以來，高校從住房分配到住房管理都是福利型的，因此形成了住戶的依賴觀念，對物業管理是有償服務缺乏正確的認識，在認識上與社會物業的業主存在差異。，