"商住兩用房"一般是土地用途的概念，即某地塊既可以進(jìn)行商業(yè)房屋開發(fā)，也可以進(jìn)行住宅開發(fā)。但是建設(shè)工程完成后具體到房屋的用途，要么屬于商業(yè)房屋，要么屬于住宅，并不存在商住兩用房的法律概念。如果開發(fā)商說樓房是"商住兩用"的，則很可能是：同一幢樓部分是商業(yè)的(比較多的是裙房和下面的樓層)，部分是住宅的。房產(chǎn)證的用途寫著商品住宅，就是住宅房;未寫明商品住宅的也有可能是酒店式公寓、單身公寓等商務(wù)辦公房。商務(wù)辦公房與住宅還是有很大區(qū)別的。

北京多城區(qū)入學(xué)政策微調(diào)，商住兩用房不能用小學(xué)入學(xué)證明

在4月18日市教委發(fā)布關(guān)于義務(wù)交易階段入學(xué)指導(dǎo)意見之后，現(xiàn)在陸續(xù)有幾個(gè)區(qū)域已經(jīng)公布了細(xì)則。各區(qū)域細(xì)則不同，消費(fèi)者在購買學(xué)區(qū)房是應(yīng)該詳細(xì)了解政策。

此次西城區(qū)的政策影響有以下幾個(gè)方面，對于學(xué)校采取片區(qū)管理，因此存在部分原來非學(xué)區(qū)房的可能會(huì)成為學(xué)區(qū)房，這類房屋價(jià)格將會(huì)上漲;對于跨區(qū)入學(xué)進(jìn)行嚴(yán)格的限制，因此如果想要上指定小學(xué)，只能購買就的學(xué)區(qū)房，會(huì)帶動(dòng)周邊學(xué)區(qū)房需求上漲;商住兩用房不能用作學(xué)區(qū)房，這會(huì)導(dǎo)致商住兩用的整體的功能再次降低，加之，當(dāng)前商住兩用房貸款利率和首付提高，首付壓力大，將會(huì)促使部分需求流失。

北京西城商住兩用房繳房產(chǎn)稅悄然執(zhí)行10個(gè)月，不排除全市執(zhí)行可能

商住兩用項(xiàng)目由于不限購，價(jià)格一般比周邊純住宅項(xiàng)目價(jià)格略低一些，尤其是存在一些小戶型低套總價(jià)的房屋，因此受到了市場青睞。期，媒體報(bào)道了西城區(qū)一位客戶購買商住房,過戶時(shí)才發(fā)現(xiàn)西城區(qū)針對商住兩用房收房產(chǎn)稅，業(yè)主之前一直沒有繳納，導(dǎo)致無法成功過戶。按照相關(guān)規(guī)定：房產(chǎn)稅自1986年10月1日開始征收。對商業(yè)和寫字樓以房產(chǎn)原值減除30%后的余值為稅基，1.2%的稅率，對住宅類免征。商住兩用房本質(zhì)上是商業(yè)，有征稅依據(jù)。

但是在后期公布的《關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》提及了個(gè)人所有的非營業(yè)用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。針對商住兩用房房產(chǎn)稅，并沒有明確統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。

經(jīng)過逐一核實(shí)，目前北京市僅有西城區(qū)就所有商住兩用房征稅，包括自住商住兩用房。其他區(qū)域僅對純商業(yè)用途的商住兩用房(以企業(yè)名義購房)征稅。即在西城區(qū)，用個(gè)人名義購買的商住兩用房也需要繳納房產(chǎn)稅，而其他區(qū)域不需要。

按照規(guī)定，商住兩用房的業(yè)主每年4月份要向房屋所在地低稅部門申報(bào)繳納房產(chǎn)稅。如在西城區(qū)一套原值300萬的商住樓，每年產(chǎn)權(quán)人要向國家繳納2.52萬元的房產(chǎn)稅。均每月為2100元。

不補(bǔ)繳房產(chǎn)稅無法過戶

實(shí)際中，很少有業(yè)主知道商住兩用房需要繳稅，往往都不會(huì)按時(shí)繳納。而當(dāng)房屋出售時(shí)，發(fā)現(xiàn)房屋處于欠稅狀態(tài)，必須補(bǔ)繳才能過戶。這樣的話，西城區(qū)的商住兩用房交易時(shí)，需要繳納的稅費(fèi)增加了一項(xiàng)房產(chǎn)稅。按照上面的例子，如果業(yè)主有5年內(nèi)都沒有按時(shí)繳納，需要補(bǔ)繳額度可達(dá)10萬元以上，此時(shí)業(yè)主和客戶面臨新增稅費(fèi)，購房成本增加明顯。

“住”與“商”的要求不同，選擇商住兩用房時(shí)要注意什么?

第一種商住兩用房，不僅使其正常的生活因“商”而受到影響，而且包括物為公用部分的費(fèi)作和維修費(fèi)等都要與“商人們”攤，這本身就是損害了業(yè)主的權(quán)益。商住混合對追求高舒適度的純居住業(yè)主來主，會(huì)帶來很多不安全和不安定的因素。

第二，商住兩用樓存在安全及消防隱患。在目前的消防管理法規(guī)及條例中，雖有關(guān)于商住樓的規(guī)定，但指的是傳統(tǒng)意義上的“底部商業(yè)營業(yè)廳與住宅組成的高層建筑”，而非“既可居住又可用于辦公”的商住兩用樓。該消防標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，住宅只需設(shè)消火栓系統(tǒng)，商業(yè)營業(yè)廳和辦公樓則還需按具體需要配置火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)和自動(dòng)噴淋系統(tǒng)。從建筑裝飾材料來說，辦公樓的裝修檔次高，可燃物較多，電和天然氣的用量較大，防火規(guī)范較住宅嚴(yán)格。因此，對于商住兩用樓，如果開發(fā)商對其規(guī)劃用途報(bào)建的是住宅，并按住宅消防標(biāo)準(zhǔn)審核，無疑是存在一定的消防隱患。

第三，會(huì)給物業(yè)管理增加難度和成本，同時(shí)影響物業(yè)管理的品質(zhì)，從面影響項(xiàng)目的品質(zhì)，大幅降低住宅的居住質(zhì)量以及安全感、舒適度。另外，純住宅社區(qū)要做小區(qū)配套，如幼兒園、國際學(xué)校、雙會(huì)所等，而如果做商住，就可以不做配套或少做配套。

第四，選擇新型“商住兩用房”

現(xiàn)在，市場上出現(xiàn)了新型“商住兩用房”。它避免了傳統(tǒng)的商與住混雜的格局，取而代之的是商與住各為獨(dú)立腳點(diǎn)建筑體，彼此出入互不干擾，互不影響。商業(yè)用途的樓在消防方面盡量接或等同于寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)，另外，彼此的電梯也是獨(dú)立運(yùn)行的。一些有“商”有“住”的社區(qū)，在租售方面以“整層”為單位進(jìn)行。這樣做，一方面寫字樓給公寓業(yè)主提供超值服務(wù)，另一方面公寓業(yè)主也給寫字樓提供了購買服務(wù)。

【購買商住兩用房的注意事項(xiàng)】

“商住兩用房”，從名字上看，就是既能辦公又可以居住的一種產(chǎn)品，但在建筑術(shù)語中沒有這種稱謂，這只是銷售方根據(jù)市場行情和產(chǎn)品的功能來定義的一個(gè)不規(guī)范的俗稱。

商住兩用房的使用權(quán)限

住宅的土地使用年限為70年，自取得該地的土地使用權(quán)之時(shí)算起。房改房的產(chǎn)權(quán)土地使用年限起算時(shí)間以該地塊地上房屋參加房改之后第一個(gè)繳納土地出讓金的房屋為準(zhǔn)。經(jīng)濟(jì)適用房的使用年限為50年。工業(yè)用地50年教育、文化、體育、衛(wèi)生等土地使用年限為50年。商業(yè)、旅游、娛樂用地40年。綜合或者其他地50年。

商住兩用房的土地使用年限按商用或者綜合用地確定即40年。

現(xiàn)在許多購房者在買房時(shí)不僅要求住的舒服，更加希望能有投資價(jià)值，因此商住兩用樓也得到許多購房者的親睞。然而，對于那種自由職業(yè)或居家辦公者，選擇這種商住兩用房就要慎重了。因?yàn)椋�這兩種人雖然需要一定的辦公條件，但其購買的主要目的還是住。

商住兩用房好嗎?

“住”與“商”的要求不同，選擇商住兩用房時(shí)要注意什么?

第一種商住兩用房，不僅使其正常的生活因“商”而受到影響，而且包括物為公用部分的費(fèi)作和維修費(fèi)等都要與“商人們”攤，這本身就是損害了業(yè)主的權(quán)益。商住混合對追求高舒適度的純居住業(yè)主來主，會(huì)帶來很多不安全和不安定的因素。

第二，商住兩用樓存在安全及消防隱患。在目前的消防管理法規(guī)及條例中，雖有關(guān)于商住樓的規(guī)定，但指的是傳統(tǒng)意義上的“底部商業(yè)營業(yè)廳與住宅組成的高層建筑”，而非“既可居住又可用于辦公”的商住兩用樓。該消防標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，住宅只需設(shè)消火栓系統(tǒng)，商業(yè)營業(yè)廳和辦公樓則還需按具體需要配置火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)和自動(dòng)噴淋系統(tǒng)。從建筑裝飾材料來說，辦公樓的裝修檔次高，可燃物較多，電和天然氣的用量較大，防火規(guī)范較住宅嚴(yán)格。因此，對于商住兩用樓，如果開發(fā)商對其規(guī)劃用途報(bào)建的是住宅，并按住宅消防標(biāo)準(zhǔn)審核，無疑是存在一定的消防隱患。

第三，會(huì)給物業(yè)管理增加難度和成本，同時(shí)影響物業(yè)管理的品質(zhì)，從面影響項(xiàng)目的品質(zhì)，大幅降低住宅的居住質(zhì)量以及安全感、舒適度。另外，純住宅社區(qū)要做小區(qū)配套，如幼兒園、國際學(xué)校、雙會(huì)所等，而如果做商住，就可以不做配套或少做配套。

第四，選擇新型“商住兩用房”

現(xiàn)在，市場上出現(xiàn)了新型“商住兩用房”。它避免了傳統(tǒng)的商與住混雜的格局，取而代之的是商與住各為獨(dú)立腳點(diǎn)建筑體，彼此出入互不干擾，互不影響。商業(yè)用途的樓在消防方面盡量接或等同于寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)，另外，彼此的電梯也是獨(dú)立運(yùn)行的。一些有“商”有“住”的社區(qū)，在租售方面以“整層”為單位進(jìn)行。這樣做，一方面寫字樓給公寓業(yè)主提供超值服務(wù)，另一方面公寓業(yè)主也給寫字樓提供了購買服務(wù)。

商住兩用房稅費(fèi)

一、買房人應(yīng)繳納稅費(fèi)：

1、契稅：房款的1.5%(面積在144米以上的需要繳納3%，面積在90米以下并且是首套房的可以繳納1%)

2、交易費(fèi)：3元/方米

3、測繪費(fèi)：按各區(qū)具體規(guī)定

4、權(quán)屬登記費(fèi)及取證費(fèi)：按各區(qū)具體規(guī)定，一般情況是在200元內(nèi)。

二、賣房人應(yīng)繳納稅費(fèi)：

1、交易費(fèi)：3元/方米

2、營業(yè)稅：差價(jià)*5.5%(房產(chǎn)證未滿5年的)

3、個(gè)人所得稅:房產(chǎn)交易盈利部分的20%或者房款的1%(房產(chǎn)證滿5年并且是唯一住房的可以免除)

4、土地出讓金：比較復(fù)雜不列舉(非住房性房產(chǎn)必須要繳納的)

商鋪

買家

買家契稅=3%成交價(jià);另外還有交易手續(xù)費(fèi)=0.5%成交價(jià);印花稅=0.05%成交價(jià)。

賣家

賣家出售的時(shí)候，商鋪不論年限，都要交納以下幾種稅費(fèi)：

1.營業(yè)稅及附加，稅費(fèi)為差額的5.55%;

2.土地增值稅，稅費(fèi)為差額扣除相關(guān)費(fèi)用后的30%-60%(按差額比率不同累進(jìn)計(jì)算)

(1)增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%部分，稅率為30%;

(2)增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%，未超過扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%;

(3)增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%，未超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%;

(4)增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。

3.個(gè)人所得稅，稅費(fèi)為凈收入的20%。