合規(guī)小產(chǎn)權(quán)房才有償征收

通告內(nèi)容顯示，深圳對根據(jù)《深圳經(jīng)濟特區(qū)處理歷史遺留違法私房若干規(guī)定》、《深圳經(jīng)濟特區(qū)處理歷史遺留生產(chǎn)經(jīng)營性違法建筑若干規(guī)定》、《深圳市人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》及其配套政策處理取得非商品性質(zhì)房地產(chǎn)權(quán)證書的住宅房屋，或符合上述規(guī)定處理范圍但尚未進行處理的住宅類歷史遺留違法建筑制定了一個征收補償?shù)幕鶞?zhǔn)價格。

“并不是所有的小產(chǎn)權(quán)房都能獲得補償。”深圳市城市更新房地產(chǎn)咨詢服務(wù)有限公司總經(jīng)理宋留強在受訪時強調(diào)，只有符合“兩規(guī)”“一決定”、拿到通俗意義上的“綠本”，或者符合上述規(guī)定處理范圍內(nèi)但還沒進行處理的小產(chǎn)權(quán)房，才適用于此補償基準(zhǔn)價格。

廣東信榮律師事務(wù)所主任張茂榮也表示，通常所說的小產(chǎn)權(quán)房包括軍產(chǎn)房、集資房、安居房、農(nóng)民房等多種類型。“法律只保護合法權(quán)益，對于兩規(guī)一決定 之外的小產(chǎn)權(quán)房，因不屬于合法物權(quán)，征收拆除都不予補償。”

明確扣減地價、罰款標(biāo)準(zhǔn)

上述通告同時還規(guī)定，被征收房屋的補償按照房屋征收補償基準(zhǔn)價格或房地產(chǎn)評估機構(gòu)確定的價格扣減相應(yīng)的地價及罰款后確定。

在經(jīng)歷1992年和2004年兩次農(nóng)村城市化改造之后，深圳市成為全國唯一沒有農(nóng)村建制的城市。然而，目前還有不少建筑是“小產(chǎn)權(quán)房”，即深圳官方口徑中的“歷史遺留違法建筑”。

這是深圳市首次對部分符合規(guī)定的小產(chǎn)權(quán)房給予明確的官方指導(dǎo)價。在宋留強看來，無論是按照基準(zhǔn)價格，還是通過評估機構(gòu)確定價格扣減相應(yīng)的地價和罰款，兩者的最終價格都不會相差太大。

究竟地價與罰款應(yīng)該按照什么樣的標(biāo)準(zhǔn)扣減?根據(jù)4月施行的《〈深圳市人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定〉試點實施辦法》規(guī)定，符合“一戶一棟”原則的違法建筑免繳地價，總建筑面積未超過480方米的部分免予處罰。總建筑面積超過480方米，根據(jù)超出等級，處以30- 100元/方米不等的罰款。一戶多棟部分，第一、二棟按現(xiàn)行公告基準(zhǔn)地價的25%補繳地價，按建筑面積每方米處以100-200元罰款，第三棟及以上棟數(shù)部分不予處理確認。原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者其繼受單位為解決原村民居住問題統(tǒng)一建設(shè)的未經(jīng)規(guī)劃國土部門批準(zhǔn)或者超過批準(zhǔn)建設(shè)部分，按現(xiàn)行公告基準(zhǔn)地價的25%補繳地價，按建筑面積每方米處以100元罰款。

分析

專家：并非推動小產(chǎn)權(quán)房交易

在深圳，小產(chǎn)權(quán)房無論征收還是拆除，一直是一道難解的“方程式”。

“由于牽扯到大量居住人口，強制性很難實施或落地。”宋留強認為。按照他的觀點，此次給出補償價格標(biāo)準(zhǔn)，是政府通過這種方式給予部分符合規(guī)定的小產(chǎn)權(quán)房業(yè)主一個相對清晰的預(yù)期，避免他們在征收過程中漫天要價。

“如果按照目前的市場價來看，這種補償基準(zhǔn)價格確實低于市場價。因為一般征收都涉及到公共利益或建設(shè)公共設(shè)施，通常由政府來補償，所以政府征收價肯定會較低。”不過張茂榮指出，如果給予補償，可以推動確權(quán)合規(guī)或合規(guī)未處理的小產(chǎn)權(quán)房的征收進度。

目前，在深圳的福永、西鄉(xiāng)、龍華、觀瀾、民治、布吉、大浪、南澳等地，小產(chǎn)權(quán)房遍地林立。有業(yè)內(nèi)觀察人士擔(dān)心，官方公開給出指導(dǎo)價格，可能會間接推動小產(chǎn)權(quán)房的交易市場。

對此宋留強認為，這幾年政府對于符合規(guī)定的小產(chǎn)權(quán)房的補償，一直在逐漸讓步，但并不會推動它們的交易。“這個規(guī)定限定了補償對象必須符合兩規(guī)一決定 。而且，目前非原業(yè)主購買小產(chǎn)權(quán)房在法律體系內(nèi)并未受到保護，這個指導(dǎo)價也不會改變這個原則。”