01

廈門購房政策

在購買二手房之前，我們需要先了解二手房的相關政策。關于是否有購買資格、首付比例、商品房交易等相關問題。

1

首先關于買房資格。第一，不管是本地還是外地，滿18周歲以上的成年人只要單身，最多只能買一套180（含）以下商品房，其中，外地戶口要在廈門4年內連續繳交3年以上社醫保才有資格購買。第二，本市戶口以家庭為單位，每個家庭最多只能購買2套180（含）以下商品房。第三，外籍戶口以及港澳臺同胞無須社醫保證明可購買一套。

2

其次，關于商品房交易。第一，2017年3月25日以后的商品房不管是一二手都需要兩年才可交易，其中，一手房以備案時間為準，二手房以收件時間為準。第二，2017年3月25日后通過贈與方式轉讓的，再次購買需滿3年。

3

再者關于限公證。還沒辦產權證的，要公證只能公證給直系親屬（配偶，子女，父母），外人不行。有證在手的可公證給外人，但外人不能再轉委托其他人。2017年9月份，再做規定，受托人沒有收款權利！涉及錢款要交給原委托人。

4

最后是關于限貸。大原則是認房又認貸，認房認的是廈門的房，認貸則認的是全國范圍內的貸款記錄。這其中的貸款記錄指的是住房貸款，消費貸不算，此外，組合貸算一筆而不是兩筆。另外，銀行依據網簽價格和評估價之間的低者作為抵押物的價值依據。詳細的貸款以及首付比例可看下圖：

02

二手房的交易流程

1.準備買房

買房需要了解自身購房資格、買房需準備的信息材料，尋找中介、買賣咨詢，審核自己的經濟情況等等，為購房做好充足的準備。

2．看房選房

一般中介根據委托人的要求尋找到合適的房源，預約看房時間并在中介的陪同下看房，選擇自己滿意的房屋。

3．產權查詢

買方選中房屋后，需查看所購房屋的產權證書，審定房屋產權的完整性、真實性、可靠性，要注意產權證上的業主姓名與售房者是否相符，有無抵押或共有人等。明確房屋的所有人信息、賣方是不是產權人、房屋是否可以交易等等，預防因產權帶來不必要的糾紛。

4．簽約訂房

這一環節包括購房合同的簽訂、定金的支付等，是二手房交易中重要的一環，諸多購房協議在此刻生成，而這些簽訂的合同也是重要的憑證。在簽訂二手房買賣合同后需找評估公司做評價，這個過程一般來說要5-7個工作日。

5．支付房款

支付房款的方式不盡相同，有全款和貸款，依據個人情況而定，貸款買房的程序比全款買房復雜的多，貸款的房子要辦理相關按揭業務。如果是公積金貸款和商業貸款組合的，則要向公積金和銀行同時申請。這是整個二手房自行交易過程中耗時間的階段，通常要40個工作日左右。

6．繳稅過戶

按揭辦理下來后，要注意注銷該物業的他項權證。將合同交到房管部門產權交易相關辦事窗口，拿受理單。憑受理單到農稅繳納相關稅費，拿契稅完稅證。憑完稅契證到土管部門辦理國土證。憑完稅契證到房管部門辦理房產證。購買二手房要交納的稅費主要有包括營業稅、個人所得稅、土地增值稅、印花稅、城市維護建設稅、契稅、教育費附加等。交完稅后，賣方再將房屋過戶給買方。

7．物業交割

一般涉及物業、水電、有線電視、燃氣等交接，如果房產內部還有家具家電，還要核實清楚是否要更換或搬走，交割完成后業主交付鑰匙，交易完成。

03

簽訂合同時的注意事項：

1.合同的建立

房管局大多會提供二手房買賣合同范本并要求交易雙方使用，可以直接拿來在范本的基礎上做改動，民間合同多由賣方提供。買房就要注意，賣方做了哪些改動，提出自己的意見看法，以達成最后的統一。

2．約定付房款

一般有一次性付款或者按揭付款兩種方式。憑自身實力選擇。

3．確定交房細節

（1）交房的時間和條件

時間好辦，條件可以提哪些？

比如賣方要負責清空房間，整理干凈等（想想看：開門，一個堆滿垃圾的屋子）。

（2）物業費、水電費等

上面說過了，要他提供最后一個月的繳費證明。

（3）過戶

①時間：確定到房管局辦理買賣合同登記和過戶的時間。

②費用：過戶所涉稅收和費用誰出。這些要在合同里訂好。

PS：二手房交易稅費

包括營業稅、個人所得稅、土地增值稅、印花稅、城市維護建設稅、契稅、教育費附加等。

其中比較大塊的是營業稅、個人所得稅、契稅三項，（其余幾項都很少一般就是幾百塊錢）。在實際交易過程中，稅費大多由買方承擔，在市場比較冷淡的時候，也有部分賣方愿意承擔稅費。

③上證的人數：房產證上要寫幾個人的名字？老婆、孩子的如果要加，現在就一起寫上，以后再加，麻煩的很。

④戶口遷出：上一大點的最后一個問題，簽訂合同的時候就協議好賣方戶口遷出的時限。

4．明確違約責任

這事真常有，如果合同簽完，原房主A哥突然發現：我去，房價飆升了�。。�！要你退房了。咋辦？這時就先明確違約責任，注意以下幾點：

（1）合同上的時間必須都是精確的日期，不要用什么的“之前”、“之后”的傻字眼。

（2）每項主要義務都要有一一對應的違約責任，最好直接定下具體數額的違約金（但是別定太高，太夸張好像法院也不認）

（3）定下如果違約，賣方要承擔買方裝修、搬家之類的損失。另外，定下違約方要承擔守約方主訴訟費、律師費等等各種花費。